【駐在時の住宅ローン控除】海外赴任可能性のある会社員の不動産購入③【住宅購入が非効率な場合】
前回の不動産カテゴリーの投稿では、住宅ローンで購入した「総資産」の毀損が大きいと、「純資産」が減少してしまうため、「総資産」を毀損する様々なリスクを最小化させる必要がある旨、学びました。
＜参考記事＞
【住宅購入の定量的リスク】海外赴任可能性のある会社員の不動産購入②【近隣中古物件相場との比較は必須】
繰り返しになりますが、住宅ローンで住宅購入すると、BS (Balance Sheet) アプローチの観点からは、住宅価値がBS左側「総資産」となり、住宅ローン残高であるBS右上「負債」を差し引いた、Net残高が、BS右下の「純資産」となり、この「純資産」を増やすことが、資産形成につながります。
今回は、「負債」や「純資産」にフォーカスをあて、留守宅賃貸により、住宅ローンの「期限の利益」を喪失するリスクや、住宅購入よりも効率的な「純資産」の増やし方について、語りたいと思います。
留守宅賃貸の負債への影響
住宅ローンは、実需による、居住目的の住宅を購入することを条件に、低金利・長期間の有利な条件で、借入できるものです。
海外駐在が決まり、賃貸する場合には、金融機関から住宅ローンの返済を要求される可能性や、住宅ローン控除の不適用などの問題があります。
期限の利益の喪失リスク
海外駐在となり、留守宅を賃貸する場合、住宅ローンを借り入れた当初の、居住用目的から外れてしまうため、理論的には、「期限の利益」を喪失し、一括返済を求められることや、事業用ローンなどへの借り換えを求められることが、考えられます。
現実的には、海外駐在に限らず、国内転勤で、留守宅を賃貸せざるを得ない状況は、よくある話で、金融機関も、余程の悪意がある場合を除き、異議を唱えないケースが多いようです。ただし、郵便物の宛先等を変更するため、金融機関には、海外駐在の事実を、しっかりと伝える必要があります。
僕は、大手信託銀行から住宅ローンを借り入れており、居住後4年程度で海外駐在となり、状況を担当者に説明したところ、淡々と手続きが行われ、特段の異議はありませんでした。大手の金融機関であれば、借り手の異動に伴う賃貸の例は、いくらでもあるはずなので、店舗があり、担当者がいる、大手行から借りた方が、話がスムーズに進むようです。
住宅ローン控除の不適用
住宅ローン控除については、その年の12月31日に「居住者」でない場合、適用できません。
ただし、控除可能期間内に海外赴任から帰任し、再び居住する場合は、残存期間に限り、控除再適用が可能です。この再適用を受けるためには、「海外赴任の前」に、所轄税務署に所定の書類提出が必要ですので、出国前に、必ず提出するようにしましょう。
＜参考記事＞【海外赴任時】日本における税金の留意点②【住宅ローン控除】
支払利息は、税務上、賃貸による「不動産所得」の「必要経費」となるもの、住宅ローン控除による「税額控除」のメリットは受けられなくなりますので、手元に余裕資金がある場合、駐在に伴い、一部、繰り上げ返済を検討する価値もあります。
純資産の増加方法
これまで、住宅ローンを利用して住宅購入することで、自らの収入のみでは成し得なかった、「純資産」の増加が可能となり、海外駐在する場合は、さらに「純資産」増加スピードが加速することを、述べてきました。
一方、各人の状況によっては、住宅の購入よりも、「純資産」を増加させる、もっと良い方法もあり得るため、それらの例を語りたいたいと思います。
収益を生み出さない住宅
そもそも、自己居住用の不動産では資産形成できず、もっと収益を生み出す資産に投資すべきとの考え方があります。
たしかに、住居が、自己の居住目的のみに供され、将来に渡り、賃貸や売却が想定されず、収益を生み出さない、換金価値のない資産であれば、いくらBS右側で、「純資産」が増えようと、実質的には、同じくBS右側の「負債」と、何ら変わらない、との考え方もあり得ると思います。
ただし、現在の、変化の激しい働き方の中では、居住用不動産であっても、海外駐在などの状況変化に伴い、賃貸や売却することも想定され、実需と投資用不動産の境目が曖昧になっています。そのため、実需が先にあるのであれば、ファイナンスや税金の優遇制度を利用して、住宅購入により、「純資産」の増加を目指すとの方法も、十分合理的と考えます。その場合、やはり、賃貸や売却の流動性が確保できる「資産価値」の高い住宅を購入することが重要となります。
投資による純資産増加
住宅ローンで住宅購入すると、頭金が一定程度必要となり、個人の与信枠を使うことにもなります。
投資が得意な人であれば、その様な、頭金や与信枠を、住宅ではない、別の投資に向けることで、もっと効率的に「純資産」を増加できるとの議論もあります。これは、まさにその通りで、株式投資や不動産投資、さらには自らの事業で、利益を上げることのできる、腕に覚えがある人は、住宅購入にこだわるべきではありません。
ただし、住宅を保有していることで、駐在員として海外赴任している期間は、比較的ローリスクで、「純資産」の増加スピードが加速することも事実ですので、それも頭に入れたうえで、投資方法を決定することを、おすすめします。
有利な会社制度
会社が、借上社宅や家賃補助、社宅制度などを有しており、住宅購入後は、これらの制度が利用できなくなる場合、慎重な検討が必要です。
住宅を購入しないことにより、格安で居住することができれば、家賃支払いが不要となる分を、貯蓄や投資に向けることで、「純資産」が増加します。特に、借上社宅は、税務上も、かなり有利な制度ですので、そのメリットを放棄することと、住宅を保有した状態で、海外駐在するメリットを、比較衡量することが重要です。
＜参考記事＞【様々な節税方法】会社員の個人所得税の考え方②【ふるさと納税と住宅ローン控除】
必要経費としての家賃
最後は、税金面の影響です。賃貸で家賃を支払っている場合、会社員でも、副業を持っていれば、家賃の一部を「必要経費」として計上することで、節税メリットを享受できます。
＜参考記事＞【副業の必要経費と損益通算】会社員の個人所得税の考え方③【雑所得と事業所得】
一方、住宅を購入する場合、副業に紐づく割合分は、減価償却費を「必要経費」とできるものの、それに対応する住宅ローン利子相当については、住宅ローン控除を取れない、とのデメリットもあります。
一般的には、副業に紐付く家賃の割合が多ければ、賃貸で「必要経費」とした方が、節税メリットが大きくなります。そのため、「給与所得」以外の所得を有する会社員は、住宅を購入することの、有利・不利について、より慎重に検討する必要があります。
まとめ
これまで、3回にわたり、主に定量的な側面から、海外駐在可能性のある会社員の、住居用不動産の購入について、語ってきました。
実需により住宅を購入後、海外駐在することで、比較的ローリスクで、資産形成を加速させるチャンスがあります。そのため、転勤可能性があることを理由に、住宅購入を見送るというのは、もったいない状況です。
ただし、住宅を購入するのであれば、賃貸や売却により流動性が確保できる、「資産価値」の高い住居を、適正な価格で、購入すべきです。逆に、「資産価値」が毀損しやすい住居を、住宅ローンというレバレッジを用いて、高値掴みしてしまうと、資産形成に失敗します。
次回からは、僕が、実際に、東京都内でマンションを購入した経験から、マンション購入の留意点などを、語りたいと思います。
